La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 17130 del 25 agosto 2015 ha chiarito che il regolamento condominiale può stabilire un foro competente per le controversie condominiali diverso da quello del luogo in cui si trova l’edificio condominiale, in deroga all’art. 23 c.p.c.. Questa norma individua infatti un foro speciale ed esclusivo (escludendo dunque l’operatività del foro generale, che radica la competenza nel luogo di residenza della persona fisica convenuta o della sede della persona giuridica convenuta), ma non inderogabile.
Questa deroga convenzionale alla competenza può essere particolarmente utile nel caso in cui gli immobili siti nel condominio rappresentino la seconda casa per i proprietari (come ad esempio accade spesso quando il condominio è situato in una località di villeggiatura) oppure nel caso in cui il soggetto proprietario risieda o abiti in un luogo diverso.
La clausola che deroga alla competenza di cui all’art. 23 c.p.c. dovrà essere approvata all’unanimità da tutti i condomini anche in assemblea, ma potrebbe anche essere stata predisposta dal costruttore (in origine proprietario unico dell’edificio) e poi accettata con i singoli atti di acquisto dai singoli condomini; in questa seconda ipotesi, non si ritiene necessario che i singoli condomini approvino specificamente per iscritto (ex art. 1341 c.c. II comma ) le clausole dei regolamenti di condominio dal momento che queste vengono richiamate espressamente dai singoli atti di acquisto (che le richiamano esplicitamente) e non possono pertanto considerarsi predisposte unilateralmente dal costruttore.